מה לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן?

הרבה קונים של דירות חדשות שואלים את עצמם, מה לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן? ובכן, התשובה צריכה להיות – טיב הבנייה בדירה. לפני שמשלימים עסקת רכישה של דירה חדשה מקבלן יש לבצע בדיקת בדק בית לאיתור ליקויי בניה וקבלת חוות דעת הנדסית על טיב הבניה בדירה ממהנדס מומחה בדק בית.

אף אחד לא רוצה לרכוש דירה חדשה מקבלן שלא עומדת בכל התקנים הישראלים לבנייה. כשקונה מגיע לחתום על קבלת המפתח מהקבלן הוא רוצה להיות בראש שקט שאין בדירה ליקויי בניה והוא יכול לעבור להתגורר בדירה בלי בעיות. לכן, לפני שעוברים לגור בדירה חדשה מקבלן מזמינים בדיקה מקיפה של מהנדס בדק בית.

מה בעצם מהנדס בדק בית בודק כאשר הוא בוחן דירה חדשה מקבלן? ישנן מספר קטגוריות שמהנדס בדק בית בודק כאשר הוא מגיע לביצוע בדיקת בדק בית בדיקה חדשה:

סטיות ואי התאמות בדירה

במידה ויש לקונה הדירה את תכניות הבנייה של הדירה, אז מהנדס בדק הבית בוחן האם קיימות סטיות ו/או אי התאמות חריגות במבנה אל מול תכניות הבניה והנחיות לתכנון הדירה. סטיות ואי התאמות יכולות להיות חדר שבנוי בשטח קטן ממה שתוכנן, דלתות צרות מדי, מיקום קירות גבס שאינו תואם את מתאר הדירה ועוד.

לדוגמה, בבדיקת בדק בית שגולדאל הנדסה ביצעה לאחרונה התגלה קיר חיצוני בחדר שירות שנבנה בסטייה אופקית של כ-80 ס"מ, כפי שניתן לראות בתמונה הבאה:

חריגות בניה בקיר מה לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן

הליקוי הנ"ל בלתי הפיך, ויש להתייעץ בשמאי מקרקעין בנוגע ירידת שווי הנכס.

בטיחות הבניה בדירה

מהנדס בדק בית גם בוחן אלמנטים של בטיחות בדירה. למשל האם הממ"ד נסגר כראוי, האם יש גרילים פנימיים בממ"ד וכו'. וגם ליקויי בניה נוספים כמו מעקה מרפסת שאינו עומד בדרישות בטיחות וכל ליקוי שיכול להיות מפגע בטיחותי.

איטום וניקוז

מהנדס בדק בית שואף לאתר ליקויי בניה של איטום וניקוז כגון רטיבות שהצטברה בקירות, תפרחת מתחת לאריחים ברצפה ובחיפוי האמבטיה, ניקוז לא תקין במרפסות, איטום לקוי במשקי הקירות ועוד. חשוב לאתר ליקויי איטום וניקוז כבר בשלב בדיקת בדק הבית על מנת למנוע מקרים נוספים של רטיבות בעתיד.

עבודות טיח וצבע

תקנות הבנייה בישראל מתייחסות גם לנראות של הדירה. במהלך בדיקת בדק בית בוחנים את עבודות הטיח והצבע מהפן הקוסמטי. מהנדס בדק הבית מאתר תיקוני שפכטל בולטים, לא מקצועיים ובשינוי מהטקסטורה הקיימת. בנוסף, הוא בוחן האם הושארו שאריות צבע על פרזול דלתות, אלומיניום, אביזרי אינסטלציה וכו'. במידה ואותרו לקויי בנייה שכאלו על הקבלן לבצע טיח מחדש וניקוי של שאריות צבע.

עבודות נגרות ומסגרות

מהנדס בדק בית בוחן את כל עבודות הנגרות והמסגרות בדירה. שזה כולל את כל החלונות, הדלתות, ארונות, התריסים ועבודות העץ בדירה. המטרה של בדיקת החלקים הללו בדירה היא דבר ראשון לאתר ליקויי בניה פונקציונליים כגון דלתות שלא נסגרות כראוי, מסגרות אלומיניום בחלונות שלא מאפשרות הזזה תקינה וכו'. בנוסף, לאתר ליקויי בניה קוסמטיים במרכיבים הללו.

מערכת אינסטלציה

בדיקת בדק בית כוללת גם בדיקה מקיפה של מערכת האינסטלציה בדירה, לרבות אם הדירה כבר מחוברת לתשתיות מים. מהנדס בדק הבית בוחן את תקינות מערכות האינסטלציה והיכולת שלהם לשרת את הדיירים בצרכי היום יום בדירה. בנוסף, הוא גם בודק את תקינות הנחת צינורות מערכת האינסטלציה.

לדוגמה, במהלך בדיקה שביצע מהנדס בדק בית של גולדאל הנדסה בדירה חדשה מקבלן הוא גילה, שחלק מצינורות האינסטלציה עוברים בקיר ללא שרוולים מגנים. ניתן לראות בתמונה את השרוולים החשופים.

צינורות חשופים בקירות

עבודות חיפוי, ריצוף ואבן טבעית

במהלך בדיקת בדק בית בוחנים גם את כל עבודות החיפוי והריצוף בדירה. המטרה היא לאתר חיפוי או ריצוף לא תקין בכל הדירה ובחדרי האמבטיה. במידה ומאתרים חיפוי/ריצוף לקוי, האזורים יפורטו בחוות הדעת ההנדסית והקבלן יידרש לתקן את החיפוי/ריצוף.

מתקני חשמל ותקשורת

לסיום מהנדס בדק הבית בוחן את תקינות כל מתקני החשמל והתקשורת. הבדיקה בוחנת את תקינות לוח החשמל ואת כל נקודות החשמל והתקשורת בדירה. ליקוי בניה שיתגלו בקטגוריה זאת ידרשו ביקור של חשמלאי.